Abstract
Le droit des affaires dans l’espace OHADA a longtemps été marqué par une incertitude concernant la juridiction compétente pour la résiliation des baux professionnels, notamment ceux portant sur le domaine privé de l’État. L’arrêt n° 086/2024 de la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage (CCJA) met un terme à cette ambiguïté. La Cour a clarifié que l’expression « à bref délai » ne confère pas de compétence au Juge des référés pour trancher un litige sur le fond, et a confirmé l’application du Droit OHADA aux baux sur le domaine privé de l’État. Cette décision renforce de manière significative la sécurité juridique pour les investisseurs et les professionnels du droit. En guidant précisément les avocats et les notaires, elle contribue à la prévisibilité des procédures et à l’harmonisation du droit des affaires, consolidant ainsi le rôle de la CCJA en tant que garant d’un cadre juridique stable et fiable pour l’ensemble du continent.
Introduction
Dans le contexte en perpétuelle évolution du droit des affaires en Afrique, l’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires (OHADA) a pour mission de garantir la sécurité juridique et d’assurer une jurisprudence constante à travers ses Actes uniformes. Cette harmonisation est un enjeu de développement majeur, car elle est le socle sur lequel repose la confiance des investisseurs nationaux et internationaux. La Cour Commune de Justice et d’Arbitrage (CCJA), en tant que juridiction suprême et gardienne de l’unité du Droit OHADA, joue un rôle essentiel de régulateur et d’interprète de ces textes. Ses arrêts, en clarifiant les zones d’ombre et en résolvant les divergences d’interprétation, contribuent directement à la prévisibilité du droit des affaires dans les dix-sept États membres.
L’arrêt n° 086/2024 rendu le 28 mars 2024 par la CCJA est une illustration parfaite de cette mission. En se prononçant sur un litige relatif à un bail à usage professionnel conclu au Cameroun entre la Société Nationale d’Investissement et la Société Unitrans Cameroun, la Cour a non seulement confirmé une ligne jurisprudentielle bien établie mais a également apporté des clarifications fondamentales qui renforcent la prévisibilité du droit pour les justiciables. Cet arrêt est particulièrement instructif en ce qu’il clarifie la soumission au Droit OHADA des baux portant sur le domaine privé de l’État, et qu’il tranche définitivement la question de la compétence du juge des référés en matière de résiliation de bail. Ces deux questions, d’une importance capitale en pratique, ont souvent généré de l’incertitude pour les opérateurs économiques et les avocats, conduisant à des conflits de compétence et à des procédures judiciaires prolongées.
L’analyse de cette décision de la CCJA sera menée en deux temps. D’abord, nous étudierons la confirmation par la Cour de l’incompétence du juge des référés en la matière (I). Ensuite, nous examinerons la portée et les implications pratiques de cette décision pour les professionnels du droit et les opérateurs économiques (II). L’objectif est de dépasser la simple narration des faits et de la décision pour en tirer des enseignements concrets sur la cohérence du système OHADA.
I. La confirmation par la CCJA de l’incompétence du juge des référés : une interprétation orthodoxe du Droit OHADA
Le pourvoi de la Société Nationale d’Investissement du Cameroun (SNI) portait sur deux moyens distincts mais liés : le premier tiré de la nature du bail et le second de la compétence de la juridiction. La CCJA, en rejetant les deux, a confirmé une interprétation rigoureuse et orthodoxe du Droit OHADA, conforme à l’esprit d’harmonisation et de sécurité juridique de l’Organisation.
A. Le rejet du moyen tiré de la nature du bail : la confirmation de l’application de l’AUDCG au domaine privé de l’État
Le premier moyen du pourvoi soulevé par la Société Nationale d’Investissement portait sur une distinction fondamentale en droit public, celle entre le domaine public et le domaine privé de l’État. En reprochant à la Cour d’appel d’avoir retenu la qualification de bail à usage professionnel, le demandeur avançait l’argument que le régime de ce bail échappait au statut OHADA en raison de la nature domaniale du bien loué. Cette argumentation reposait sur le principe de précarité et de révocabilité qui caractérise, en droit public, les occupations du domaine de l’État, notamment le domaine public. Ce principe, qui garantit l’inaliénabilité, l’imprescriptibilité et l’insaisissabilité des biens du domaine public, est fondamental et vise à protéger le patrimoine de l’État pour l’usage de tous. L’argument de la SNI, s’il était justifié, aurait pu mettre en doute la compétence même des juridictions OHADA sur la question.
Cependant, la CCJA, loin de se laisser prendre au piège de cette distinction, a opéré une analyse factuelle et juridique des plus rigoureuses, en s’appuyant sur les dispositions mêmes de l’Acte uniforme et sur le droit national pertinent. En effet, la Cour a validé le raisonnement de la Cour d’appel qui a correctement appliqué les dispositions de l’ordonnance n° 74-2 du 6 juillet 1974 fixant le régime domanial au Cameroun, qui distingue clairement le domaine public du domaine privé de l’État. L’article 10 de cette ordonnance dispose clairement que « Font partie du domaine privé de l’État (…) Les biens meubles et immeubles acquis par l’État à titre gratuit ou onéreux selon les règles du droit commun ». L’article 12 de cette même ordonnance ajoute que « le domaine privé de l’État peut être attribué en jouissance ou en propriété à des personnes physiques ou morales ».
En s’appuyant sur ces textes, la CCJA a confirmé que le bien loué n’était pas un bien relevant du domaine public, mais du domaine privé de l’État. Contrairement au domaine public, le domaine privé de l’État est soumis au droit commun et peut donc faire l’objet de contrats de droit privé, comme un bail à usage professionnel. L’application de l’article 103 de l’AUDCG, qui définit les critères du bail professionnel, était donc pleinement justifiée.
Cette jurisprudence est d’une grande importance pratique. Elle garantit aux opérateurs économiques que la nature du bail conclu avec un démembrement de l’État dépend de la qualification du bien sur lequel il porte et non pas de la simple qualité du bailleur. Un bail sur le domaine privé de l’État bénéficie donc des garanties de stabilité et de sécurité du Droit OHADA, notamment la reconduction tacite et les conditions de résiliation précises, au même titre que n’importe quel autre bail à usage professionnel.
B. Le rejet du moyen tiré de la compétence du juge des référés : la clarification de l’article 133 de l’AUDCG
Le second volet du pourvoi de la SNI portait sur une question de compétence juridictionnelle. Le demandeur reprochait à la Cour d’appel d’avoir déclaré le Juge des référés incompétent pour prononcer la résiliation du bail, une compétence qu’il estimait pourtant dévolue à cette juridiction en raison de l’urgence de la situation. Ce moyen soulevait une problématique récurrente dans la pratique juridique des États parties à l’OHADA, où la distinction entre les procédures de référé et le jugement au fond reste parfois mal interprétée.
L’article 133 de l’AUDCG dispose que « la juridiction compétente statuant à bref délai constate la résiliation du bail… ». L’interprétation de l’expression « à bref délai » est le cœur du débat. Sur ce point, la CCJA apporte une clarification fondamentale et réitère sa position constante : « la périphrase « à bref délai », contenue dans cette disposition, ne renvoie pas ipso facto à la notion de référé ».
Cette position est le reflet d’une jurisprudence bien établie depuis l’entrée en vigueur de l’ancien Acte uniforme portant sur le droit commercial général, où l’article 101 était l’équivalent de l’article 133 actuel. Les décisions des juridictions nationales ont, à plusieurs reprises, rappelé ce principe. C’est le cas de la Cour d’appel d’Abidjan, qui a jugé que « le Juge des référés, statuant par ordonnance, n’a pas compétence pour statuer sur la résiliation et l’expulsion en matière de bail commercial, dès lors qu’aux termes de l’article 101 de l’Acte Uniforme (…) la juridiction compétente pour statuer rend un jugement » (Cour d’appel d’Abidjan, arrêt n° 334/2001 du 20 mars 2001, Ohadata J-04-113). De même, la Cour suprême de Côte d’Ivoire a affirmé que la résiliation judiciaire d’un bail commercial « doit résulter d’un jugement » et que « le juge des référés, qui se prononce par ordonnance, n’est pas compétent pour résilier un tel bail » (Cour suprême de Côte d’Ivoire, arrêt n° 209 du 6 avril 2000, Ohadata J-02-86).
En outre, la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage a eu l’occasion de préciser, dans un Avis N° 1/2003 du 4 juin 2003, que « la détermination de la « juridiction compétente » relève du droit interne et, en particulier, de l’organisation judiciaire de chaque État partie ». Cette précision est essentielle. Elle confirme que si l’OHADA fixe la règle de fond, il revient au droit national de désigner la juridiction concrète compétente pour en connaître. Le code de procédure civile de la République Démocratique du Congo en offre une parfaite illustration : son article 10 prévoit que « Dans les cas qui requièrent célérité, le président de la juridiction compétente peut, par ordonnance rendue sur requête, permettre d’assigner à bref délai ». Cette disposition nationale confirme le principe défendu par la CCJA : le « bref délai » n’est pas une compétence du juge des référés mais une procédure accélérée qui relève de l’organisation judiciaire interne.
Cette distinction est cruciale. Le juge des référés a pour mission de statuer sur des mesures d’urgence qui ne touchent pas au fond du droit. Il ne peut donc pas trancher définitivement le sort d’un contrat de bail. Seul le juge du fond, qui a la capacité d’analyser en profondeur les arguments des parties et les clauses contractuelles, peut constater la résiliation et prononcer une décision exécutoire. C’est en ce sens que la CCJA, dans l’arrêt que nous commentons, a validé le raisonnement de la Cour d’appel qui a déclaré que le juge des référés était incompétent pour prononcer la résiliation et l’expulsion du preneur.
II. La portée et les implications pratiques de l’arrêt : vers une sécurité juridique renforcée
Au-delà de l’analyse juridique pointue, l’arrêt de la CCJA a des implications directes et profondes sur la pratique quotidienne des professionnels du droit, notamment les notaires et les avocats. Il contribue à renforcer la sécurité juridique, un pilier du droit des affaires dans l’espace OHADA.
A. Une clarification bienvenue pour les justiciables
La décision de la CCJA constitue une clarification essentielle pour les justiciables, qu’ils soient bailleurs ou preneurs. Elle met un terme à l’ambiguïté qui pouvait exister quant à la juridiction compétente en cas de résiliation d’un bail à usage professionnel.
La confusion chez certains praticiens du droit découlait souvent d’une mauvaise application des règles de compétence. En effet, la notion de « bref délai » figurant à l’article 133 de l’AUDCG était souvent assimilée, à tort, aux procédures de référé, notamment en s’appuyant sur l’ancien article 49 de l’Acte uniforme portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d’exécution (AUPSRVE). Cet article disposait que la juridiction compétente pour « statuer sur tout litige ou toute demande relative à une mesure d’exécution forcée ou à une saisie conservatoire est le président de la juridiction statuant en matière d’urgence ou le magistrat délégué par lui ».
Or, comme le souligne la doctrine, il existe une « Problématique de l’exclusion de l’expulsion du champ d’application de l’AUPSRVE ». L’expulsion, qui est une procédure visant une « personne », n’est pas une mesure d’exécution sur « des biens ». Cette exclusion se justifie par « la philosophie de l’Acte uniforme qui vise l’exécution sur les biens plutôt que sur les personnes » et par la volonté de ne pas « créer d’autres sources de conflits résultant du transfert ou du partage de compétences entre la CCJA et les juridictions suprêmes nationales sur cette question ». (Jérémie Wambo, OHADA Code de recouvrement et des voies d’exécution annoté et commenté, Paris, Editions LegiAfrica, Édition 2024, pp. 20-21).
La CCJA, en réitérant sa jurisprudence constante, met un terme à cette confusion. Elle confirme que le Juge des référés, dont le rôle est de statuer sur des mesures provisoires et d’urgence relevant principalement de l’exécution, n’a aucune compétence pour trancher un litige sur le fond, comme c’est le cas pour la constatation d’une résiliation de plein droit. Seul le juge du fond, qui a la capacité d’analyser en profondeur les arguments des parties et les clauses contractuelles, peut prendre une décision définitive sur le sort du contrat de bail. Cette clarification est rassurante, car elle garantit que la résiliation d’un bail, qui a des conséquences économiques majeures pour les parties, ne peut être prononcée à la hâte.
B. L’impact sur la pratique notariale et judiciaire
Au-delà de la clarification pour les justiciables, l’arrêt de la CCJA a des implications directes et profondes sur la pratique quotidienne des professionnels du droit, notamment les notaires et les avocats.
Pour les notaires et les avocats rédacteurs de contrats, cette décision les pousse à adopter une plus grande rigueur. La simple mention d’une « clause résolutoire de plein droit » n’est plus suffisante. Il est maintenant recommandé de préciser la « juridiction compétente » et le type de juge (le juge du fond) qui sera habilité à constater la résiliation, afin d’éviter toute ambiguïté et de garantir à leurs clients une plus grande sécurité juridique. Cette précision contractuelle permet de prévenir de potentiels litiges de compétence qui pourraient rallonger la procédure.
Pour les avocats en contentieux, l’arrêt de la CCJA agit comme un guide méthodologique. Il est désormais clair que la stratégie procédurale en matière de résiliation de bail doit impérativement s’orienter vers la saisine du juge du fond, même si l’on souhaite une procédure accélérée. Saisir le juge des référés expose leur client à une irrecevabilité ou une incompétence, ce qui entraînerait un gaspillage de temps, d’argent et de ressources. L’arrêt confirme que la maîtrise de la distinction entre le fond et le référé, ainsi que la connaissance des spécificités du droit national, sont des compétences essentielles dans le contexte du droit des affaires OHADA.
Conclusion
En rejetant le pourvoi de la Société Nationale d’Investissement, la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage a rendu une décision d’une grande importance pratique et théorique pour l’ensemble des acteurs du droit dans l’espace OHADA. Au-delà du cas d’espèce, cet arrêt consolide deux principes fondamentaux qui sont les piliers de la sécurité juridique : la distinction entre les régimes juridiques des biens de l’État et la séparation claire entre le juge du fond et le juge du référé.
La première clarification, relative à l’applicabilité du Droit OHADA aux baux du domaine privé de l’État, est un signal fort pour le monde des affaires. Elle confirme que les baux conclus sur ces biens ne sont pas soumis à la précarité du droit public mais bénéficient de toutes les garanties offertes par l’Acte uniforme sur le droit commercial général. Cette décision assure la prévisibilité des relations contractuelles entre les entités publiques et les opérateurs privés, une condition sine qua non pour stimuler l’investissement et le développement économique.
La seconde clarification, concernant la compétence du juge des référés, est d’une portée encore plus large. L’interprétation orthodoxe de l’article 133 de l’AUDCG, combinée à l’analyse des textes de droit national, a permis de clarifier que l’expression « à bref délai » ne confère aucune compétence au juge des référés pour trancher un litige sur le fond. Cette décision met fin à une confusion persistante dans la pratique judiciaire, notamment celle découlant d’une mauvaise lecture de l’ancien article 49 de l’AUPSRVE. En imposant aux justiciables de s’adresser au juge du fond, la CCJA garantit que la résiliation d’un contrat de bail, aux conséquences économiques majeures, ne sera prononcée que dans le respect d’un débat contradictoire approfondi et par une juridiction pleinement habilitée.
L’arrêt de la CCJA s’inscrit ainsi dans une jurisprudence constante qui affirme son rôle de garant d’un droit des affaires harmonisé et prévisible en Afrique. Il rappelle aux professionnels du droit leur responsabilité de maîtriser les subtilités procédurales et de traduire cette clarté juridique dans leurs conseils et leurs actes. Il renforce enfin la confiance des acteurs économiques dans le système judiciaire OHADA, en démontrant que la règle de droit est cohérente, accessible et qu’elle prime sur l’opportunisme procédural.
Par MAGAYANE ROGER IRAGI, Avocat au Barreau du Nord-Kivu/Goma-RDC, ONA 17474, Chercheur en Droit OHADA , Tel : +243992186610, E-mail : rogermaga2013@gmail.com
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